一个保洁加薪1000元的蝴蝶效应

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发布时间:2018-09-13 18:15

一个保洁加薪1000元的蝴蝶效应

2018-09-14 10:03来源:经济观察报开发/物业/公司

原标题:一个保洁加薪1000元的蝴蝶效应

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 田国宝“原来单个保洁的工资报价是3000元左右,现在报价一下涨到5000元。”9月11日,邬梅感叹,近期人力成本大幅度上升,让物业管理企业普遍面临着较大的压力,“还继续上升的话,就做不下去了。”

邬梅是北京一家物业公司的负责人,其公司的保安、保洁等基层员工人数接近千人,在她看来,对于一家物业管理企业来说,其人工成本占到总成本60%以上,“本来利润就很低,如果每个员工增加2000元,还怎么干。”邬梅表示。

绿城物业服务集团有限公司(以下简称“绿城服务”,02869.HK)董事长吴志华表示,物业管理行业平均净利润率在10%左右,属于微利行业。近年来,随着房价、房租等生活成本提高,也带动人力成本不断上升,物业管理这类劳动密集型企业,普遍面临着较大的盈利压力。

对于如何化解人工成本上升压力等问题,经济观察报记者采访的多个物业公司负责人均表示,主要有两种途径:第一,提高物业费;第二,用机器代替人,减少服务人员总数。

人工成本上升

邬梅告诉经济观察报记者,其所在物业公司的保安为公司直聘,保洁则通过招标形式外包给专业保洁公司,在进行本年招标前,保洁月工资普遍在3000元左右。

但在最近的一次保洁招标中,投标方的报价让邬梅感到一阵寒意,投标企业单个保洁月薪报价普遍在5000元左右,“最低报价是4700元,最高的那家报价是5300元。”

通常情况下,物业管理公司根据服务社区的不同品质,会引入不同标准的服务人员。按照这次招标报价测算,最终每名保洁工资增幅将普遍超过50%。

一家已在香港上市、总部位于华南的物业公司高管告诉经济观察报记者,物业公司中保洁的工资相对较低,“比如北京,保洁的工资是3000多元,保安的工资能达到5000多元。”

此外,一家物业管理公司通常还配有维修、园艺、客服、行政等人员,以及少量管理人员。保洁人员工资提高,意味着其他服务人员工资也面临着上涨的压力,“保洁工资涨到5000元,保安工资也要跟着涨到7000元。”上述华南物业公司高管表示。

据邬梅介绍,一般物业公司保安、保洁人员占基层员工人数比在20%-30%左右,一家中型物业公司大约有三百到五百名保洁、保安人员,一些大型物业公司这类员工人数能达到千人以上。而这些人员的工资很容易受到方方面面的影响。

邬梅印象比较深刻的一次人工成本波动,是2017年北京大兴区公寓火灾后,保洁和保安等基层员工工资一次性上涨了500元。以一家1000名员工的物业公司来看,保洁、保安人员大约为300名左右,每年增加总成本约180万元,似乎并不明显。

不过邬梅也表示,保洁、保安人员工资上涨,往往会带动非管理层员工工资普遍上涨,按照邬梅所在公司本次保洁招标报价来看,保洁工资平均上涨1800元,按此涨幅,每位员工工资平均上涨1500元,则1000人的工资总成本将增加1800万元左右。

1800万元的成本对于房地产开发企业而言,几乎可以忽略不计,但对于物业公司来说,则关系到生死存亡。已在新三板上市的开元物业(831971)员工数量为4866人,其2018年上半年净利润只有3112.5万元,彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)等行业龙头企业上半年净利润也刚突破2亿元大关。

物业公司的焦虑

上述华南物业公司高管告诉经济观察报记者,随着社会各种成本普遍上涨,人力成本上升是必然结果,如果在政策、创新等方面能“不增加企业成本”,人力成本的自然上升有望通过时间来化解。

反之,如果短时间内成本大幅度增加,在上述华南物业公司高管看来,对整个物业管理行业的打击将是毁灭性的,“目前的情况只能通过增加物业费来化解成本,但物业费的涨幅很难有这么大幅度的增加。”

物业管理公司收入来源一个是物业费,另一个是增值服务,包括停车费、维修费、租金以及其他延伸服务收入等。其中物业费依然是最主要的收入来源,例如彩生活的物业管理服务收入占比达到83.5%。

邬梅也表示,目前物业管理行业的主要收入来源于物业费,对于多数小区而言,物业费上涨并不容易,但成本上升只能通过增加物业费来化解,正常的物业费增幅无法抵消人工成本的快速上升。

上述华南物业公司高管表示,一般情况下,物业费上涨需要经过业主或者业委会三分之二的成员同意,“大部分小区降物业费可以,但上涨物业费很难,普通住宅小区更难通过。”

据其介绍,按照业内测算,这一轮人力成本上涨如果不能化解,物业管理行业成本将增加30%左右,对于只有近10%净利润的物业管理行业来说,这将造成毁灭性打击,“真到了那个时候,没几家能活下来。”

据邬梅透露,近期,物业管理行业对于人力成本上升带来整个行业成本上升的讨论较多,“讨论下来的结论就是没有出路。”

从部分上市物业公司2018年半年报相关数据来测算,开元物业人均月薪如果增加超过约1000元,则会出现亏损;中海物业员工人均月薪增加约1200元会出现亏损;彩生活能承受的人均月薪涨幅极限约为545元。

在吴志华看来,物业管理行业有两大瓶颈,第一为人口红利消失,这一方面会导致劳动用工成本越来越高,另一方面会使得物业服务人员的素质越来越差。

第二个瓶颈为物业管理行业的规模不经济效应。通常情况下,企业规模越大,生产越多,效率则越高,但物业管理行业作为劳动密集型行业,结果恰恰相反,“比如管理小区从100个增加到1000个,但并不会因此少用一个保洁,反而服务人数会增多,还增加了管理层成本支出。”吴志华说。

按照绿城服务测算,当前条件下,物业公司管理的物业规模极限是5亿平方米,截至目前,只有彩生活一家接近这一极限数字,万科物业、中海物业、碧桂园服务和绿城服务等物业龙头企业,管理面积普遍在2亿平方米左右。

破解之道

经济观察报记者采访的多位业内人士均表示,如果人力成本上涨不可避免,对于多数物业企业而言,短期内难以承受。长期而言,通过减少人工和提高物业费以及增加增值服务收入等措施,可以逐步缓解。

邬梅表示,近年人力成本一直在增加,只是幅度并不明显,多数物业管理企业可以正常消化,一旦出现大幅度上升,则多数企业很难承受,“像我们这次保洁招标报价一下涨了2000元,没有哪家企业能承受住。”

邬梅表示,目前暂时还没有更好的解决办法,只能寄希望于保洁公司降低报价,“否则真的没法干了。”

吴志华则表示,由于绿城服务定位偏高端,又已在香港上市,所以在人力成本上升方面感受到的压力并不大。据其透露,绿城服务人员工资每年都会有一定幅度上涨,过去一年里,员工工资平均上涨了8%。

吴志华告诉经济观察报记者,绿城服务主要通过增加物业费来化解人力成本上升,过去一年里,绿城服务物业费上涨幅度普遍在4%左右,再加上增值服务收入涨幅达到12%,“我们的利润非但没有下降,反而还上升了一个点。”

在吴志华看来,物业费上涨需要以提高物业服务质量为基础,物业服务品质高,往往会给一个小区的物业带来不菲的增值,“去年我们拿的一个存量项目,物业费从1.08元直接涨到3元,但业主很认可。”

绿城服务进驻后,该小区二手房价格普遍上涨了5000元左右,“100平方米的房子,一年物业费增加两千多元,但物业增值了五六十万,所以业主们认可。”吴志华表示,物业服务带来的物业增值往往是物业费的几百倍。

另外,在多数物业公司管理人士看来,除了增加物业费、机器代替人工等方式外,还需要国家在政策、税收等方面给予支持。

(应受访者要求,邬梅为化名)返回搜狐,查看更多

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